Основен ремонт на старо жилище: какво включва и кога е необходим

Основният ремонт е различен вид работа от освежаването. При освежаване се подменя това, което се вижда. При основен ремонт се подменя това, което държи жилището да работи: инсталации, подове, мокри помещения, понякога и разпределението.

Разликата не е в мащаба на бюджета, а в обхвата. Тази статия описва какво влиза в основен ремонт, по какви признаци се разбира, че е необходим, и как протича.

Какво включва основният ремонт

Обхватът варира според състоянието, но ядрото е постоянно:

• Демонтаж: сваляне на стари настилки, облицовки, санитария, дограма при нужда

• Пълна подмяна на ВиК: водопровод и канализация в рамките на жилището

• Пълна подмяна на електроинсталацията: кабели, табло, изводи, осветление

• Хидроизолация: в банята и навсякъде, където има мокра зона

• Изравняване на подове и стени: нова замазка и шпакловка

• Настилки и облицовки: плочки, ламинат, боя

• Дограма и врати: при нужда от подмяна

• Монтаж: санитария, кухня, осветителни тела, техника

При стар апартамент почти винаги се добавя и разкриване на скрити проблеми: влага, компрометирана мазилка, стари непроводими кабели, корозирали тръби.

Признаци, че е дошъл моментът

Основният ремонт рядко се налага заради естетика. По-често се налага заради натрупване на технически проблеми:

• Слаб напор на водата, който не се дължи на общата инсталация

• Повтарящи се течове или петна по тавана на съседа отдолу

• Изключващи предпазители при включване на обичайни уреди

• Липса на защита срещу утечен ток в таблото

• Мухъл, който се връща след всяко почистване

• Разлепени плочки в банята и фуги, които не се почистват

• Врати и прозорци, които не се затварят плътно

Появата на три или повече от тези признаци обикновено означава, че частичните поправки вече излизат по-скъпо от един цялостен ремонт. Как се разпознава износената ВиК инсталация, описваме в Признаци за подмяна на ВиК.

Защо частичните решения не работят при стар апартамент

Съблазнително е да се ремонтира само банята, а останалото да изчака. Понякога това е правилно решение, но при стар апартамент има технически причини срещу него.

Инсталациите минават през целия апартамент. Ако подмените ВиК само в банята и го свържете към стара поцинкована тръба, слабото място остава старото и проблемът се появява там. Същото важи за електричеството: нова инсталация в кухнята, захранена от старо табло без защити, не решава основния проблем.

Второ съображение е разрушителността. Подмяната на инсталации изисква къртене на канали в стени и подове. Ако това се направи веднъж за целия апартамент, ремонтът е един. Ако се прави на части, всяка следваща част означава ново къртене, нов прах и ново нарушаване на вече завършени участъци.

Кога поетапният подход все пак има смисъл, разглеждаме в Ремонт на етапи.

Как протича

Последователността е технологично определена и не се променя според предпочитания:

1. Подготовка и защита: покриване на това, което остава, осигуряване на достъп

2. Демонтаж и извозване: най-шумната фаза, обикновено първата или втората седмица

3. Разкриване на скритите проблеми: точката, в която обхватът може да се промени

4. Конструктивни работи: премахване или изграждане на стени, ако е предвидено

5. Инсталации: канализация, водопровод, електро, вентилация

6. Хидроизолация: с технологично време за съхнене

7. Замазки и мазилки: изравняване на подове и стени

8. Облицовки и настилки: плочки, ламинат

9. Боядисване и тавани

10. Монтаж и изпитвания: санитария, кухня, осветление, проверка на всички системи

Фаза 3 е тази, която прави ремонта на стар апартамент различен от този на нов. До момента на къртенето никой не знае със сигурност какво има зад стените, и точно затова резервът в бюджета не е излишен разход.

Срокове

Основен ремонт на апартамент от 60 до 70 квадратни метра отнема обикновено между три и пет месеца. Разликите идват от площта, от обхвата на конструктивните промени и от това колко проблеми излизат при разкриването.

Отделни фази имат технологични времена, които не се съкращават: хидроизолацията изисква съхнене преди облицовка, замазките изискват стягане преди настилка, фугите изискват време преди натоварване. Изпълнител, който обещава срок наполовина по-кратък от обичайния, спестява именно от тези времена.

Бюджет и резерв

Основният ремонт на апартамент в София се движи в широк диапазон според обхвата и нивото на завършване. За стар апартамент важат две допълнителни правила.

Първо, разходът е по-висок отколкото при ново строителство при равна площ, защото включва демонтаж, извозване и подмяна на всичко съществуващо, а не само изграждане на ново.

Второ, резервът за непредвидени разходи е по-голям. При ново строителство е разумно да се предвидят 15 до 20 процента. При стар апартамент разумният резерв е 25 до 35 процента, защото вероятността да излязат скрити проблеми е значително по-висока.

Подробна разбивка по дейности има в Колко струва основен ремонт на стар апартамент и в Реални цени на ремонт в София.

Какво изисква съгласуване

Повечето дейности при основен ремонт не изискват разрешение: подмяна на инсталации в рамките на жилището, настилки, облицовки, боядисване, вътрешна дограма.

Съгласуване или проект се изисква при намеса в носещи елементи, при промяна на фасадата и при работа по общи вертикални инсталации. Подробно разглеждаме въпроса в Разрешение за ремонт на апартамент.

Да живеете ли в жилището по време на ремонта

При основен ремонт отговорът почти винаги е не, поне за основната част от периода. Причината не е само шумът.

По време на инсталационната фаза апартаментът остава без вода и без ток за дни, банята е разбита, а прахът от къртенето прониква навсякъде и се задържа седмици. Мокрите процеси, замазки и мазилки, отделят влага, която изисква проветряване и не позволява нормално обитаване.

Практическо решение при ограничен бюджет е поетапното изпълнение, при което жилището се обитава между етапите. То струва повече общо, но разпределя разхода и намалява времето извън дома. Как се планира правилно, разглеждаме в Ремонт на етапи.

Как работим ние

При стар апартамент започваме с оглед, който търси проблемите, а не само измерва площите. Офертата описва обхвата по дейности, а не като обща сума, така че при разкриване на скрит проблем е ясно какво се променя и с колко.

Работим по един проект наведнъж. При основен ремонт това има практическо значение: фазите вървят непрекъснато, вместо екипът да се появява през ден, защото е зает другаде.

Ако предстои основен ремонт и искате реалистична оценка на обхвата и бюджета, изпратете запитване. Вижте и ремонта на стари жилища или пълния ремонт до ключ.