ДДС и скритите разходи при покупка на апартамент през 2025

Покупката на апартамент е едно от най-големите финансови решения в живота на човек. Често се фокусираме върху цената на имота, но забравяме, че има редица допълнителни разходи, които могат значително да увеличат крайната сума. Особено важно е да сме наясно с тези разходи, когато планираме покупка през 2025 година, тъй като законодателството и пазарните условия могат да претърпят промени. В тази статия ще разгледаме подробно ДДС и другите скрити разходи, за да сте максимално подготвени и да избегнете неприятни изненади.

ДДС при покупка на апартамент: Кога се дължи и кога не?

Един от най-често срещаните въпроси е свързан с данък добавена стойност (ДДС). Важно е да разберете, че не всяка покупка на апартамент е обложена с ДДС. Ето основните сценарии:

Ново строителство от регистрирано по ДДС лице

Ако купувате апартамент от строителна фирма, която е регистрирана по Закона за ДДС (ЗДДС) и имотът е ново строителство (т.е. не е използван повече от 5 години от въвеждането му в експлоатация), тогава цената на имота ще включва 20% ДДС. Това е стандартната практика и е важно да го имате предвид при преговорите за цената. Често цената, която виждате в обявите, вече включва ДДС, но винаги е добре да го изясните.

Вторичен пазар от физическо лице или нерегистрирано по ДДС юридическо лице

При покупка на апартамент на вторичен пазар от физическо лице или от юридическо лице, което не е регистрирано по ЗДДС, не се дължи ДДС. Това е една от причините имотите на вторичния пазар понякога да изглеждат по-изгодни на пръв поглед, но е важно да се вземат предвид и други фактори като състояние на имота, необходимост от ремонт и т.н.

Покупка от юридическо лице, регистрирано по ДДС, но имотът не е ново строителство

В този случай, ако имотът е използван повече от 5 години, продажбата му е освободена от ДДС. Това е важен нюанс, който може да повлияе на крайната цена. Винаги изисквайте информация за статута на продавача и имота.

Защо е важно да знаете това? Разбирането на правилата за ДДС може да ви спести значителна сума. Ако сте фирма, регистрирана по ДДС, и купувате имот за стопанска дейност, може да имате право на данъчен кредит, което допълнително намалява ефективната цена. Консултацията със счетоводител или данъчен експерт е силно препоръчителна.

Скрити разходи, които често се пренебрегват

Освен ДДС, има редица други разходи, които могат да достигнат до 5-10% от цената на имота. Ето най-важните от тях:

1. Местен данък при придобиване на имот

Това е данък, който се дължи на общината, на чиято територия се намира имотът. Размерът му варира между 0.1% и 3% от данъчната оценка или продажната цена (която от двете е по-висока). В повечето големи градове е около 2.5-3%. Например, при апартамент за 200 000 лв., този данък може да е между 5 000 и 6 000 лв.

• Съвет: Проверете актуалния размер на данъка в конкретната община, преди да финализирате сделката.

2. Нотариални такси

Нотариалните такси се изчисляват на базата на продажната цена на имота по тарифа, определена от Нотариалната камара. Те включват такса за изготвяне на нотариален акт, такса за вписване в Имотния регистър и други по-малки такси. Обикновено варират между 0.5% и 1.5% от цената на имота, като има максимален праг. Например, за имот от 200 000 лв., нотариалните такси могат да достигнат 2 000 - 3 000 лв.

• Съвет: Поискайте предварителна калкулация от нотариуса, за да имате точна представа.

3. Такса за вписване в Имотния регистър

Тази такса е фиксирана на 0.1% от продажната цена на имота и се заплаща към Агенцията по вписванията. Тя е задължителна за всяка сделка с недвижим имот.

4. Банкови такси и комисиони (при ипотечен кредит)

Ако купувате с ипотечен кредит, ще имате допълнителни разходи:

• Такса за оценка на имота: Обикновено между 150 и 300 лв.

• Такса за разглеждане на документи/отпускане на кредит: Може да варира от 0.5% до 1.5% от размера на кредита.

• Такса за учредяване на ипотека: Около 0.1% от размера на ипотеката.

• Застраховка на имота: Задължителна при ипотечен кредит, годишната премия зависи от стойността на имота и покритието.

Пример: При кредит от 150 000 лв., банковите такси могат да достигнат 1 000 - 2 500 лв. без застраховката.

5. Комисиона за брокер (ако ползвате такъв)

Ако сте ползвали услугите на брокер, обикновено се дължи комисиона между 2.5% и 3% от продажната цена на имота, плюс ДДС върху комисионата. Важно е да уточните кой плаща комисионата – купувачът, продавачът или и двамата. В България е често срещано купувачът да плаща комисиона.

• Съвет: Винаги подписвайте договор за посредничество, в който ясно са описани размерът на комисионата и условията за плащане.

6. Разходи за адвокат (препоръчително)

Въпреки че не е задължително, наемането на адвокат за преглед на документите и консултация по сделката е силно препоръчително. Адвокатът може да провери за тежести, ипотеки, възбрани и други правни проблеми, които биха могли да компрометират сделката. Хонорарът варира, но обикновено е между 0.5% и 1% от цената на имота или фиксирана сума, например 800 - 2000 лв. за стандартна сделка.

• Защо е важно? Адвокатската проверка може да ви спести десетки хиляди левове и много главоболия в бъдеще, ако се окаже, че имотът има скрити правни проблеми.

7. Разходи за ремонт и обзавеждане

Дори и да купите апартамент "до ключ", често има нужда от довършителни работи, обзавеждане или освежаване. Планирайте бюджет и за тези разходи. Те могат да варират от няколко хиляди до десетки хиляди левове, в зависимост от състоянието на имота и вашите изисквания.

• Мини чеклист:

  • Боядисване

  • Подови настилки (ако не са включени или искате да ги смените)

  • Кухненско обзавеждане и уреди

  • Баня (ако има нужда от ремонт или довършване)

  • Осветление

  • Мебели

Как да планирате и спестите?

Добрата подготовка е ключът към успешна сделка без неприятни изненади. Ето няколко съвета:

1. Създайте подробен бюджет: Включете всички гореизброени разходи, дори и тези, които изглеждат малки. Добавете и буфер от 5-10% за непредвидени разходи.

2. Проучете пазара: Сравнете цени на имоти, нотариални такси, банкови условия.

3. Консултирайте се с експерти: Счетоводител за ДДС, адвокат за правна проверка, брокер за пазарна информация. Ние от Optima, например, можем да ви съдействаме с цялостна консултация относно финансовите аспекти на сделката, включително ДДС и други разходи, за да сте сигурни, че сте взели информирано решение.

4. Преговаряйте: Не се страхувайте да преговаряте за цената на имота, както и за условията на кредита.

5. Внимателно четете договорите: Преди да подпишете каквото и да е, уверете се, че разбирате всички клаузи и условия.

Заключение

Покупката на апартамент е сериозна инвестиция, която изисква внимателно планиране и разбиране на всички свързани разходи. ДДС, местни данъци, нотариални такси, банкови комисиони и други скрити разходи могат значително да увеличат крайната сума. Като сте информирани и подготвени, можете да избегнете неприятни изненади и да направите най-добрата сделка за вас. Не забравяйте, че инвестицията в професионална консултация може да ви спести много повече пари и нерви в дългосрочен план.

Въпроси и отговори

1. Винаги ли се дължи ДДС при покупка на апартамент?

Не, ДДС се дължи само при покупка на ново строителство от регистрирано по ДДС юридическо лице. При покупка на вторичен пазар от физическо лице или нерегистрирано по ДДС юридическо лице, ДДС не се дължи.

2. Колко процента от цената на имота са обикновено скритите разходи?

Скритите разходи (без ДДС) обикновено варират между 5% и 10% от продажната цена на имота, в зависимост от конкретната община, нотариални такси, банкови такси и дали ползвате брокер и адвокат.

3. Защо е важно да наема адвокат, след като има нотариус?

Нотариусът удостоверява само самоличността на страните и съдържанието на сделката. Адвокатът извършва задълбочена правна проверка на имота за тежести, ипотеки, възбрани и други правни рискове, които нотариусът не е длъжен да проверява. Това предпазва купувача от бъдещи проблеми.

4. Мога ли да преговарям за нотариалните такси?

Нотариалните такси са регламентирани със закон и не подлежат на пряко договаряне. Можете обаче да получите предварителна калкулация от различни нотариуси, тъй като има малки разлики в таксите за допълнителни услуги.

5. Какво е "данъчна оценка" и защо е важна?

Данъчната оценка е стойност, определена от общината за целите на местните данъци и такси. При сделка с имот, местният данък при придобиване се изчислява върху по-високата от двете стойности – данъчна оценка или продажна цена. Важно е да знаете данъчната оценка, тъй като тя може да повлияе на размера на дължимия данък.