Ремонт на апартамент от 70-те и 80-те години: какво да очаквате

Голяма част от жилищния фонд в София е строен между 1970 и 1990 година. Тези апартаменти имат общи характеристики, които определят как протича ремонтът в тях: какво ще излезе при къртенето, кои дейности са задължителни и къде обикновено се разминава първоначалната сметка.

Тази статия описва какво да очаквате, ако предстои ремонт на жилище от този период.

Какво е типично за строителството от периода

Независимо дали сградата е панелна или тухлена, повтарят се няколко характеристики:

• Малки бани и тоалетни: често разделени, с ограничена площ

• Тесни коридори: които изяждат полезна площ

• Кухни, отделени от дневната: обикновено малки по днешни разбирания

• Ниски тавани: в сравнение със стария фонд отпреди 1940

• Оригинални инсталации: поцинкован водопровод, чугунена канализация, често алуминиеви кабели

• Липса на хидроизолация: по днешния стандарт

Комбинацията от малки мокри помещения и остарели инсталации е причината ремонтът в тези жилища почти винаги да започва от банята и кухнята.

Инсталациите: очаквайте пълна подмяна

Водопроводът от периода е обикновено поцинкована стомана. След четиридесет или повече години вътрешното сечение е стеснено от корозия и отлагания, което се усеща като слаб напор, особено при едновременно ползване на две точки.

Канализацията е чугунена или циментова. Чугунът издържа дълго, но връзките и хоризонталните участъци се запушват, а материалът е тежък и труден за преработка.

Електрическата инсталация често е алуминиева, с сечение, изчислено за товарите от онова време. Съвременното домакинство с фурна, бойлер, пералня, съдомиялна и климатик натоварва такава инсталация над проектното. Таблото обикновено е с стопяеми предпазители и без защита срещу утечен ток.

Практическият извод: при ремонт на жилище от този период инсталациите се подменят изцяло, а не частично. Причините разглеждаме в Подмяна на всички инсталации наведнъж.

Панелна или тухлена: къде е разликата

И двата типа се срещат в периода и разликата е съществена за обхвата на ремонта.

Панелна сграда: ограничени възможности за преустройство, защото много от вътрешните стени участват в конструкцията. Типични проблеми са фугите между панелите, термичните мостове в ъглите и кондензът, който води до мухъл. Специфики разглеждаме в Ремонт на панелен апартамент.

Тухлена сграда: повече свобода при преустройство, по-добра звукоизолация между апартаментите, но обикновено по-слаба топлоизолация на фасадата, ако сградата не е санирана.

При огледа установете кое от двете е, преди да планирате каквато и да е промяна в разпределението. Премахването на стена, което в тухлена сграда е рутинна работа, в панелна може да е невъзможно.

Какво излиза най-често при къртенето

Проблемите, които се появяват редовно при жилища от този период:

• Влага около мокрите помещения: резултат от липсваща или изчерпана хидроизолация

• Мухъл зад мебели по външни стени: следствие от кондензация върху студена повърхност

• Компрометирана мазилка: която се отделя при почукване и трябва да се свали до основата

• Неравни подове: с отклонения, изискващи по-дебела изравнителна замазка

• Стари преработки: направени от предишни собственици без документация

• Течове по стари връзки: открити чак когато инсталацията се разкрие

Последната точка обяснява защо резервът за непредвидени разходи при такъв апартамент е 25 до 35 процента, а не 15 до 20 както при ново строителство.

Типични промени в разпределението

Най-честите желания при ремонт на жилище от периода:

• Обединяване на баня и тоалетна: дава използваема баня вместо две тесни помещения

• Отваряне на кухнята към дневната: възможно в тухлена сграда, ограничено в панелна

• Скъсяване на коридора: връща площ към стаите

• Обособяване на място за пералня: в банята или в кухнята

• Остъкляване на балкона: изисква съгласуване заради фасадата

Първата промяна е най-честата и обикновено най-удачната, но изисква внимание към канализацията: новото разположение трябва да позволява нужния наклон към щранга.

Топлинен комфорт

Жилищата от периода са строени по стандарти за топлоизолация, много по-ниски от днешните. Ремонтът е моментът, в който това може да се подобри, но с реалистични очаквания.

Какво помага: подмяна на дограмата с качествено уплътнение, вътрешна изолация по проблемните външни стени, решаване на вентилацията, за да не се задържа влага.

Какво не решава проблема изцяло: вътрешната изолация не замества фасадната и при неправилно изпълнение може да премести точката на оросяване навътре и да влоши положението. Ако сградата предстои да бъде санирана, разумно е да се изчака.

Реалистичен бюджет и срок

Основен ремонт на апартамент от 60 до 70 квадратни метра от този период отнема между три и пет месеца и се движи в диапазона от 55 000 до над 100 000 лв. според нивото на завършване.

Спрямо ново строителство при равна площ разходът е по-висок, защото включва демонтаж, извозване и изравняване. Ориентировъчно надбавката за стар панелен фонд е от порядъка на 15 до 35 процента спрямо базовото ниво.

Подробна разбивка по дейности има в Колко струва основен ремонт на стар апартамент.

Какво да проверите преди покупка

Ако още избирате имот от този период, огледът може да ви спести значителни суми:

• От какъв материал е водопроводът, вижда се обикновено под мивката

• Какво има в електрическото табло

• Има ли следи от влага в ъглите на външните стени и зад мебели

• В какво състояние са фугите между панелите отвън

• Правени ли са преустройства и има ли документи за тях

• Санирана ли е сградата и предстои ли саниране

Какво си заслужава да се запази

Не всичко в старото жилище е за подмяна. Няколко неща от периода са по-добри от съвременните им еквиваленти и премахването им е загуба.

• Дебели тухлени стени: дават звукоизолация, каквато леките прегради не дават

• Масивни интериорни врати: ако са запазени, реставрацията често струва по-малко от качествени нови

• Паркет от масив: шлайфането и лакирането обикновено са по-евтини от нова настилка и резултатът е по-траен

• Разположение на инсталационните шахти: запазването им спестява значителни разходи по преместване

Паркетът е най-честият пропуснат случай. Под износения лак и петната често стои здрава дървесина, която понася шлайфане. Проверете, преди да го демонтирате: решението се взема в началото, а не след като е изнесен.

Как работим ние

При жилище от този период огледът е насочен към инсталациите и мокрите помещения, а не само към площите. Казваме предварително кои проблеми очакваме и защо, така че резервът в бюджета да е обоснован, а не формален процент.

Ако предстои ремонт на такъв апартамент, изпратете запитване и ще погледнем конкретния случай. Вижте и ремонта на стари жилища.