Колко струва основен ремонт на стар апартамент в София

Основният ремонт на стар апартамент струва повече от довършването на нов при еднаква площ. Причината не е в по-скъпите материали, а в това, че преди изграждането има демонтаж, извозване и отстраняване на проблеми, каквито в новото строителство просто няма.

Тази статия дава реалните пера, ориентировъчните цени за София и обяснява откъде идват разликите.

От какво се състои сметката

При основен ремонт разходът се разпределя в шест групи:

• Демонтаж и извозване: сваляне на всичко старо и изнасянето му

• Скрити инсталации: ВиК, електро, вентилация

• Мокри процеси: хидроизолация, замазки, мазилки

• Настилки и облицовки: плочки, ламинат, боя

• Изделия: дограма, врати, санитария, кухня, осветление

• Организация: проект, координация, транспорт

Групите "изделия" и "скрити инсталации" се движат в най-широк диапазон, но по различни причини. Изделията зависят от избора ви. Инсталациите зависят от състоянието на жилището, върху което нямате контрол.

Ориентировъчни цени по дейности

Актуални стойности за пазара в София:

Разрушителни и подготвителни работи

• Премахване на стара мазилка: 30 до 60 лв. на кв.м.

• Нова мазилка в два до три слоя: 40 до 80 лв. на кв.м. труд плюс 20 до 40 лв. материал

• Саморазливна замазка: 25 до 45 лв. на кв.м. труд плюс 15 до 30 лв. материал

• Преградна стена от гипсокартон: 120 до 180 лв. на линеен метър

Инсталации

• Канализационен клон: 60 до 100 лв. на линеен метър

• Вертикален щранг: 150 до 250 лв. на линеен метър

• Студен водопровод: 40 до 80 лв. на линеен метър

• Топъл водопровод: 50 до 100 лв. на линеен метър

• Подмяна на електрическо табло: от 400 до над 1000 лв.

• Тръбни трасета за кабели: 30 до 60 лв. на метър

• Контакти и ключове: 15 до 40 лв. на брой

Хидроизолация

• Под на баня: 600 до 1200 лв.

• Душ зона: 800 до 1500 лв.

Облицовки и настилки

• Керамични плочки: 80 до 300 лв. на кв.м. материал плюс 50 до 100 лв. труд

• Гранитогрес: 150 до 500 лв. на кв.м. материал плюс 50 до 100 лв. труд

• Ламинат или винил: 30 до 150 лв. на кв.м. материал плюс 30 до 60 лв. труд

• Шпакловка: 30 до 50 лв. на кв.м.

• Боядисване в два слоя: 10 до 20 лв. на кв.м.

Монтаж

• Кухненски шкафове: 800 до 1500 лв. труд

• Санитария: 150 до 600 лв. на брой труд

• Врати: 300 до 600 лв. на брой труд

Обща сметка за апартамент

Пълен ремонт на апартамент от 60 до 70 квадратни метра се движи в диапазона от 55 000 до над 100 000 лв. според нивото на завършване и обхвата. Срокът е между три и пет месеца.

Само баня, изпълнена основно, е от 6 000 до над 20 000 лв. и отнема от три до шест седмици. Кухня без техника е от 14 000 до над 40 000 лв. и отнема от четири до осем седмици.

Диапазоните са широки, защото включват както икономичен, така и висок стандарт на изпълнение. Позицията ви в диапазона се определя главно от избора на плочки, санитария, дограма и кухня, тоест от изделията, а не от труда.

Защо старото струва повече от новото

При равна площ основният ремонт на стар апартамент излиза по-скъпо от довършването на ново строителство. Три причини.

Демонтаж и извозване. Цял етап работа, който при ново строителство липсва напълно. Включва труд, транспорт и такси за депониране.

Изравняване. В стар апартамент подовете и стените рядко са в допустими отклонения. Изравняването изисква повече материал и повече труд от новото строителство, където замазката вече е излята.

Непредвидени проблеми. Влага, компрометирана мазилка, корозирали тръби, стари кабели в лошо състояние.

Ориентировъчно старият панелен фонд носи надбавка от порядъка на 15 до 35 процента спрямо базовото ниво, докато новото строителство е с 15 до 25 процента под него. Сравнението по типове сгради разглеждаме в Колко струва ремонт: панелен блок срещу нова сграда срещу тухла.

Резервът не е излишен разход

При ново строителство разумният резерв е 15 до 20 процента от бюджета. При стар апартамент е 25 до 35 процента.

Причината е проста: до момента на къртенето никой не знае какво има зад стените. Резервът покрива това, което излиза тогава, и разликата между проект с резерв и проект без резерв обикновено е разликата между завършен и спрян ремонт.

Ако резервът не се използва, остава при вас. Ако липсва, работата спира в най-неудобния момент, обикновено след като инсталациите са разбити.

Къде има смисъл да се спести и къде не

Разумни икономии: плочки от среден клас вместо висок, ламинат вместо паркет, стандартна вместо дизайнерска санитария, запазване на съществуващото разпределение.

Икономии, които се връщат: хидроизолация, ВиК и електро инсталации, изравняване на основата преди настилка, изпитване на инсталациите преди закриване.

Разликата между двете групи е в достъпността. Плочката се сменя след пет години с умерен разход. Тръбата под нея не се сменя, без да се разбие плочката.

Как се чете една оферта

Оферта с една обща сума не позволява сравнение и не позволява контрол. Оферта по дейности с количества и единични цени позволява и двете.

Проверете дали са включени: демонтаж и извозване, материали или само труд, хидроизолация, изпитвания, почистване след приключване. Позициите, които липсват в офертата, се появяват като допълнителни разходи по-късно.

Как се разпределя плащането

При ремонт с продължителност месеци плащането се обвързва с изпълнението, а не се дава наведнъж.

Работещата схема е авансово плащане за стартиране и осигуряване на материали, следвано от междинни плащания при завършване на определени фази, и остатък при приемане. Размерът на аванса е предмет на договаряне, но плащане на голяма част от сумата предварително прехвърля риска изцяло върху вас.

Полезни уговорки в договора:

• Всяко плащане е обвързано с конкретна завършена фаза, а не с дата

• Материалите с дълъг срок на доставка се поръчват и плащат отделно и рано

• Остатък при приемане, който е достатъчен, за да има интерес за отстраняване на забележките

• Промените в обхвата се остойностяват писмено, преди да бъдат изпълнени

Последната точка предотвратява най-честия спор в края на ремонта: разминаване между това какво е било договорено и какво е поискано в движение.

Как работим ние

Офертата ни е по дейности с количества, за да е ясно за какво се плаща и какво се променя, ако обхватът се промени. При стар апартамент казваме предварително къде очакваме изненади и защо, вместо да ги обявим след къртенето.

Ако предстои основен ремонт и искате конкретна сметка за вашия случай, поискайте оферта. Вижте и ремонта на стари жилища.