Покупка на зелено: етапи, рискове и кога да планирате ремонта

Покупката на зелено означава сключване на сделка, преди сградата да е завършена. Отстъпката спрямо готов апартамент е реална, но срещу нея купувачът поема риск и чака. Разликата между добра и лоша покупка на зелено е почти изцяло в проверките, направени преди подписа.

Етапите на строителството

Цената и рискът се менят в зависимост от етапа, на който влизате:

• Проект и разрешение за строеж: най-ниска цена, най-висок риск, най-дълго чакане

• Изкоп и фундаменти: строителството е започнало реално

• Груб строеж: конструкцията расте, етажите са видими

• Акт 14: завършен груб строеж, сградата е конструктивно оформена

• Акт 15: завършена сграда, приета от участниците в строителството

• Акт 16: разрешение за ползване, сградата може да се обитава законно

Всеки следващ етап оскъпява, но намалява несигурността. Най-честият компромис в София е покупка около Акт 14, когато конструкцията е налице и рискът от неизпълнение е чувствително по-нисък.

Какво проверявате преди да платите

Проверките при покупка на зелено са различни от тези при готов имот, защото оценявате обещание, а не вещ.

Разрешение за строеж и статут на терена

Уверете се, че има издадено и влязло в сила разрешение за строеж. Проверете собствеността на терена и наличието на тежести. Тази проверка се прави от юрист и е задължителна, не препоръчителна.

История на строителя

Вижте завършени обекти. Проверете дали предишните проекти са получили Акт 16 в обявените срокове. Забавяне от година при предходен проект е най-надеждният сигнал за това какво предстои.

Договорът

Прочетете какво пише за:

• Срок за завършване и за издаване на Акт 16

• Неустойки при забава, реални ли са като размер

• Право на едностранна промяна на проекта от строителя

• Точен етап на завършеност, с описание на всяка позиция

• Условия за разваляне и връщане на платеното

Договор без реална неустойка при забава прехвърля целия риск от сроковете върху вас.

График на плащанията

Плащанията при покупка на зелено се обвързват с етапи от строителството. Принципът, който защитава купувача, е плащането да следва изпълнението, а не да го изпреварва.

Ако схемата предвижда голяма част от сумата в началото, а строителството е в ранен етап, рискът ви е концентриран. Обсъдете разсрочване, обвързано с Акт 14 и Акт 15.

Ако финансирате с кредит, уточнете с банката кога се усвояват средствата. Част от банките финансират по-охотно след определен етап на завършеност.

Основните рискове

Три риска се проявяват най-често:

• Забавяне: най-честият. Срокът се измества с месеци, а вие плащате наем в това време

• Отклонение от обещаното: различна дограма, друга настилка в общите части, променено разпределение

• Неизпълнение: най-редкият, но и най-тежкият

Забавянето е практически неизбежно в някаква степен. Разумно е да планирате с резерв от няколко месеца спрямо обявения срок и да не поемате ангажименти, обвързани твърдо с обявената дата.

Кога да започнете да планирате ремонта

Това е въпросът, който ни задават най-често, и отговорът е конкретен.

Твърде рано: договор с ремонтна фирма преди Акт 15. Сроковете още се местят, а планирането на база необитаема сграда води до преработки.

Подходящо: след Акт 15, когато сградата е завършена и предаването е в обозрим хоризонт. По това време е реалистично да се направи оглед, точни замервания и оферта, която ще издържи.

Твърде късно: след получаване на ключовете. Добрите изпълнители са ангажирани месеци напред, а вие вече плащате такса поддръжка за празен апартамент.

Ориентировъчно бюджетиране обаче има смисъл много по-рано, още преди сделката. Да знаете, че довършването ще струва определен порядък, влияе върху това кой апартамент избирате. Реални цени по дейности има в Реални цени на ремонт в София.

Какво да проверите при приемането

Приемо-предавателният протокол е моментът, в който дефектите се отразяват официално. След подписването доказването е по-трудно.

Проверете внимателно:

• Равност на замазката с мастар, не на око

• Отвесност на стените и правота на ъглите

• Монтаж на дограмата, уплътнения, отваряне и затваряне на всяко крило

• Наличие и разположение на всички ВиК и електро изводи по проект

• Пукнатини в замазката и по стените

• Входна врата, брава, уплътнение

Пълен списък с най-честите дефекти в ново строителство има в Чести дефекти в ново строителство. Заснемайте всичко с телефон и отразявайте в протокола, включително дребните неща.

Промени по проекта, докато се строи

Купувачите на зелено често разчитат, че ще могат да поискат промени, докато сградата се изгражда. Понякога е така, но има правила.

Обичайно е възможно да се договорят:

• Преместване на вътрешни неносещи преградни стени

• Промяна в разположението на електрически изводи и осветление

• Отказ от част от предвиденото изпълнение срещу намаление

Обичайно не е възможно да се променят носещи елементи, фасадни отвори, позиции на вертикалните инсталации и всичко, което е част от одобрения проект.

Две практични уговорки. Първо, всяка промяна се договаря писмено, с цена и срок, а не устно на обекта. Второ, промените по време на строителство почти винаги излизат по-скъпо от същите промени, изпълнени по-късно от ваш изпълнител, освен когато засягат скрити инсталации. Именно инсталациите са мястото, където ранната промяна има смисъл, защото после изисква къртене.

Данъци и допълнителни разходи

Освен цената на апартамента предвидете нотариални такси, местен данък, такса вписване, а при кредит и разходи по оценка и обезпечение. При покупка на зелено част от тези разходи възникват при нотариалния акт, тоест по-късно от предварителния договор.

Не забравяйте паркомястото и мазето, които са отделни обекти с отделни цени и данъци.

Как помагаме

Работим с купувачи още преди сделката, когато въпросът е дали бюджетът за довършване е реалистичен. Оглед на етап Акт 15 и подробна оферта дават ясна картина какво предстои, преди да сте поели ангажимент, който трудно се преразглежда.

Ако предстои приемане на апартамент или планирате покупка на зелено и искате реални числа за довършителните работи, изпратете запитване. Вижте и довършителните работи за ново строителство.